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　　首批3只保障性租賃住房REITs于8月16日正式發(fā)售。在此前詢價階段，3只產(chǎn)品認(rèn)購倍數(shù)均超百倍，參與認(rèn)購資金累計超1200億元，獲得投資者熱烈追捧。

　　今年以來，多單公募REITs項目加速落地，我國公募REITs市場底層資產(chǎn)類型進一步豐富。分析人士表示，在不放松監(jiān)管審核標(biāo)準(zhǔn)的前提下，未來，項目審批及發(fā)行流程或?qū)⑦M一步加快，增加市場供應(yīng)。通過發(fā)行公募REITs的方式盤活存量規(guī)模較大、收益較好的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)后，預(yù)計將會有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。

　　保障性租賃住房REITs具備較好投資價值

　　首批3只保障性租賃住房REITs分別為中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT，均完成了網(wǎng)下詢價，剔除無效報價后的報價份額總量分別為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的108.96倍、133.03倍和113.37倍，網(wǎng)下認(rèn)購規(guī)模分別為394.57億元、362.70億元、462.62億元。由于此次3只產(chǎn)品發(fā)行主要面向機構(gòu)投資者，公眾投資者認(rèn)購的初始基金份額不多，占發(fā)售總量的比例約為12%左右，面向公眾發(fā)售的規(guī)模約為4.4億元左右。

　　具體來看，中金廈門安居REIT有效擬認(rèn)購基金份額總量為143.12億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的108.96倍。若成功發(fā)售，按照認(rèn)購價格2.600元/份和5億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，該產(chǎn)品預(yù)計募集資金總額將達13億元。紅土深圳安居REIT在詢價階段全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為186.24億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，創(chuàng)下已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀(jì)錄。該產(chǎn)品擬發(fā)售基金份額總額同樣為5億份，按照2.484元/份的發(fā)售價格計算，預(yù)計募集資金總額為12.42億元。華夏北京保障房REIT發(fā)售價格為2.510元/份，按產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計募集資金總額為12.55億元。

　　保障性租賃住房REITs產(chǎn)品受到機構(gòu)熱捧，主要源于投資者對項目基礎(chǔ)資產(chǎn)的認(rèn)可。例如，華夏北京保障房REIT項目的原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司，是北京最大的住房保障政策實施和落地平臺。根據(jù)要求，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項目建設(shè)，這將有效拓寬建設(shè)資金來源，增加保障住房供給。

　　“一方面，保障性租賃住房REITs享受了一定的政策紅利，隨著政策紅利的釋放和疊加，為保障性租賃住房REITs創(chuàng)造了一定的投資盈利空間；另一方面，絕大部分保障性租賃住房REITs項目集中在一二線城市，底層資產(chǎn)普遍優(yōu)良，具有較好的投資價值?！奔t土創(chuàng)新基金基金經(jīng)理皮姍姍表示。

　　紅土創(chuàng)新基金表示，保障性租賃住房REITs的推出進一步豐富了REITs市場的種類，讓普通投資者也能參與到保障性租賃住房的建設(shè)中來，享受到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目帶來的發(fā)展紅利。從投資價值角度來看，保障性租賃住房REITs的投資領(lǐng)域具有一定的政策紅利。中金基金則認(rèn)為，保障性租賃住房是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的理想資產(chǎn)類型之一。中國合理租賃住房市場規(guī)?？赡苓_到3萬億元至4萬億元，將主要集中在大中型城市。目前，保障性租賃住房REITs的發(fā)展方興未艾，公募REITs可以通過資本市場打造可持續(xù)的投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給，前景值得期待。

　　積極推進符合條件的民營企業(yè)項目發(fā)行上市

　　今年以來，我國公募REITs市場底層資產(chǎn)類型進一步豐富。8月15日，國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金狀態(tài)更新為“已受理”。該項目為首單正式受理的以民營企業(yè)作為原始權(quán)益人的REITs，也是目前市場上第六單正式受理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs產(chǎn)品。同時，國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”）正式向上交所提交了反饋回復(fù)。

　　據(jù)了解，臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT由此前正式申報的國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金調(diào)整而來，據(jù)管理人回復(fù)，此次調(diào)整是為進一步加強產(chǎn)品治理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、保障基礎(chǔ)設(shè)施項目持續(xù)平穩(wěn)運營，突出支持臨港新片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重點關(guān)注臨港新片區(qū)投資機會相關(guān)主題。值得一提的是，上述兩單產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)均為工業(yè)廠房，產(chǎn)業(yè)園REITs類型在此前研發(fā)辦公類基礎(chǔ)上有了進一步拓寬。

　　8月16日，國家發(fā)展改革委召開新聞發(fā)布會。關(guān)于推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資工作，國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司司長羅國三表示，去年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目正式上市。一年以來，市場運行平穩(wěn)，項目運營良好，支持有效投資作用日益顯現(xiàn)。

　　“一年來，我們嚴(yán)把項目質(zhì)量關(guān)，在首批推薦10個項目后，又陸續(xù)向證監(jiān)會推薦了10個項目，包括深圳人才安居集團、廈門安居集團、北京保障房中心等3個保障性安居工程項目。目前，還有6個項目正在開展委托評估，近20個較成熟項目正在加快推進。此外，我們對意向項目加強輔導(dǎo)，培育潛在市場，處于輔導(dǎo)期的項目超過80個。”羅國三表示，去年6月，保障性租賃住房、清潔能源項目等被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍，為市場提供了更多類型的優(yōu)質(zhì)項目。

　　羅國三表示，將認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》要求，按職責(zé)分工，切實做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作，在嚴(yán)格把關(guān)項目質(zhì)量的前提下，進一步提高推薦效率，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模不斷擴容，特別是積極推進符合條件的民營企業(yè)項目發(fā)行上市，調(diào)動民間投資積極性。